Обвал рубля: что ждет рынок недвижимости

По мнению экспертов, рост стоимости жилья может составить до 10%, а коммерческая недвижимость сохранит текущую динамику

Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Резкое ослабление курса рубля, произошедшее на фоне падения стоимости нефти, окажет воздействие на рынок недвижимости, в частности, в ближайшее время могут значительно вырасти цены на жилье, считают эксперты, опрошенные порталом "Интерфакс-Недвижимость".

"Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее это временная корректировка. Тем не менее, это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе", — отметил первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.

Он пояснил, что в жилищном строительстве велика доля использования иностранных материалов, цены на которые привязаны к мировым валютам. Таким образом, снижение курса рубля повысит закупочные цены на стройматериалы, что повлияет и на стоимость строящихся квартир. Поташников отметил, что в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%. По мнению эксперта, сложившаяся ситуация также может активизировать спрос на жилье, поскольку россияне стремятся "зафиксировать свой капитал вложением в надежный и потенциально прибыльный актив".

О возможном повышении спроса на новостройки говорит и коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.

"При сохранении негативных тенденций к лету спрос на жилье вырастет примерно на 7% или даже больше", — считает Боим.

При этом она подчеркнула, что дальнейшее повышение цен на жилье будет "плавным и небольшим", поскольку за последние восемь месяцев цены итак росли на фоне перехода на эскроу-счета.

Генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев считает, что новостройки могут вырасти в цене на 3-5%.

"На ценообразование повлияет дальнейшая политика ЦБ по регулированию ключевой ставки", — подчеркнул он.

Всплеск активности покупателей в ближайшем времени прогнозирует и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

"Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий", — считает он.

При этом, по мнению основателя и владельца ГК "Мангазея" Сергея Янчукова, резкое повышение спроса на жилье будет "вымывать" будущих покупателей.

"Девелоперам приходится реагировать повышением цен, что приводит к снижению доступности новостроек. А потом цены могут на протяжении долгого периода перестать расти, что снижает инвестиционную привлекательность квартир", — считает Янчуков.

Он добавил, что дальнейшая реакция рынка жилой недвижимости будет зависеть от скорости падения рубля.

В свою очередь управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая считает, что реакция рынка недвижимости на падение курса рубля будет замедленной.

"Если говорить о ценах, то их движение станет более-менее очевидным в ближайшие 1-2 месяца. Что касается спроса, то основной итог влияния обвала можно будет подвести через полгода или год", — подчеркнула она.

Существенное ухудшение ситуации на рынке жилья прогнозирует руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.

"В течение ближайших двух недель те, кто планировал продавать квартиры, скорее всего, выведут их из продажи и переориентируются на доллары. Поэтому в марте еще возможен небольшой всплеск по ценам. Однако уже в апреле они начнут падать. К лету проседание может составить 15-20%", — считает Мищенко.

По ее мнению, к концу года ситуация с ценами может выровняться.

В свою очередь руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов полагает, что участники рынка могут иметь диаметрально противоположные позиции относительно перспектив.

"В моменте может произойти смятение на рынке. Некоторые продавцы будут повышать цены, некоторые возьмут паузу", — подчеркнул Соколов.

Рубль и ипотека

Эксперты рынка считают, что сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку РФ и, соответственно, на ипотечные ставки.

"Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если заемщику уже одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку", — отметила Мищенко.

Вместе с тем коммерческий директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис считает, что повышение ставок по ипотеке будет незначительным и плавным.

"Маловероятно, что оно произойдет в этом месяце", — подчеркнул он.

С этим мнением согласна коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим, которая считает, что ставки по ипотеке могут остаться прежними.

"Ставка, весьма вероятно, останется на прежнем уровне или вырастет на 0,5-0,75%", — подчеркнула Боим.

В свою очередь, управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая считает, что пока ЦБ не повышает ключевую ставку, стараясь обойтись другими мерами влияния на ситуацию в экономике.

"Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя", — подчеркнула она.

Влияние на коммерческую недвижимость

Аналитики отмечают, что ситуация с изменившимся курсом валюты, как и любые важные макроэкономические события, напрямую повлияет и на рынок коммерческой недвижимости.

"Коммерческая недвижимость пострадает сильнее жилой. Дело в том, что бизнесу понадобится время на то, чтобы переформатировать стратегии. В среднесрочной перспективе среди проигравших будут гостиницы и ритейл, а склады возможно, станут бенефициаром турбулентности, так как компании, возможно, начнут формировать товарные запасы. Для офисов ситуация уникальна тем, что нынешняя совокупность факторов вынудит пересмотреть стратегии размещения, и, возможно, стандарты плотности", — считает руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Эксперт Денис Соколов.

По мнению исполнительного директора портала коммерческой недвижимости SM2 Станислава Жукова, падение курса рубля может сказаться на деловой активности арендаторов.

"Касательно аренды, девальвация безусловно может сказаться на деловой активности арендаторов, в особенности тех, у кого часть стоимости товара/услуги в твердых валютах. Колебаний в аренде в краткосрочной перспективе не предвидится, так как договоры заключаются минимум на один год, а в среднем по рынку — три года", — отметил Жуков.

Он добавил, что ситуация на рынке аренды сейчас стабильная, вакантность площадей сохраняется на уровне 10%.

"Арендные ставки могут пойти вниз, только в случае рецессии, которой пока рынок не ожидает", — подчеркнул эксперт.

В свою очередь директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева отметила, что средние арендные ставки могут быть пересмотрены в случае дальнейшего падения рубля.

"Если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды будет пересмотрен: ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте на 3-4% в 2020-2021 гг. (в классе А), в складском сегменте – около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров – рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Кроме того, политические риски и нестабильность, вероятнее всего, скажутся на инвестиционном рынке", — считает Шепелева.

При этом CEO проектов "Красная стрела" и "Хлебозавод №9" Алексей Капитанов считает, что падение национальной валюты приведет к снижению потребительского спроса, что сильнее всего отразится на ритейле.

"Для коммерческой недвижимости это означает откат: ритейлу будет сложнее платить аренду, ставки перестанут индексироваться, и, если это будет продолжаться долго, стоимость аренды может снизиться", — подчеркнул Капитанов.

Однако специалисты отмечают, что реакция рынка коммерческой недвижимости на сложившуюся ситуацию может занять несколько месяцев.

"Так как рынок недвижимости на подобные ситуации реагирует не так быстро, как, например, фондовый рынок, то ответной реакции можно ждать через 3-6 месяцев. За это время не исключена коррекция и обратный отскок курса рубля", — подчеркнул партнер Colliers International в России Владимир Сергунин.